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移動の時期でもありますので、例年のことではありますが、
そんな中でよくお問い合わせいただく質問にお答えします。
県外への転勤が決まり、引越先探しやら、仕事の引継ぎなど短い時間に行うことは非常に多いです。
当然、引越先を確保しないと、なにも始まらないですよね。
皆様、まず引越先を見つけようとネット検索したり、不動産会社へ問い合わせしたり大忙しです。
引越先が見つかる前に賃貸で決まると、バタバタ出て行かないといけないのではという不安から
まず引越先を確保してから賃貸募集とお考えの方は非常に多いです。
一番は、同時進行です。
まず、前記しておりますが、引越先が決まっていないのに賃貸が決まってしまったら
慌てて引越先を探さないといけないような気がします。
では、引越先が決まってからなら慌てることもなく賃貸募集ができるので、
引越先を見つけてから募集活動を開始したほうがいいではないかと考えられがちです。
ですが、移動の時期というのは皆さんほぼ同じ時期ということが多く、
皆さんが引越先を探している時は他の方も探しているということです。
ということは、賃貸募集の情報を出していないと他で探されている方に見ていただけないです。
ご自身の引越先を探しながら、他の方の引越先候補にあがるように活動することが重要です。
特に３月中旬から４月は不動産市場が一番活性化（忙しい）時期です。
いい方に借りていただくように、査定から募集条件決定、募集を早期に行うことがポイントです。
そして、賃貸募集活動は安心して任せられる不動産会社に任せ引越先を探しましょう。
9月期、県下で供給された民間の分譲マンションは4790戸。
内訳は▽繰越在庫4429戸▽新規供給361戸。
販売は475戸で▽繰越在庫分389戸▽新規供給分86戸。平均販売率は9.9％であった。
T2eホームページ・フクニチ住宅新聞2009年11月13日号 / 2009年9月期[9/1〜9/30]より
詳細はこちらから
福岡に限らないことですが、いまだ新築マンションの供給数は減少の一途をたどっている。
現在の経済状況ならびに金融機関等からの融資の引締めなどいろんな要因が考えられるが、
供給数の少なさと平均販売率の低さが現在の経済状況を表しているように感じる。
（財）日本賃貸住宅管理協会は滞納保証会社９社が一般社団法人を設立し代位弁済状況のデータベースを構築することを発表した。
情報の登録期間は、支払い情報は退去から、延滞情報は完済から、それぞれ５年を予定。
設立時参加の９社合計の月間新規契約件数は約10万件。
毎月10日時点を登録日とし、いわゆる「うっかり滞納」は履歴として残らないよう配慮した。
賃料が支払われた場合は、その履歴も登録される。
「ブラックリストを作るのではない」新設する協会の代表理事に就任する予定の迫幸治氏は、データベースが住宅弱者を排除するものではないことを強調した。むしろ、「これまで遅延なく家賃を支払っていた人はその履歴が残るので、仮に失職しても次に住宅を借りる際には信用補完になる」（末永照雄常務理事）など、優良入居者のデータベースとしての側面を持つという。
日管協の三好修会長は、「データベースが適正に運用されることで、より安価な保証料で保証を受けられるようになる」と説明。「ブラック」ではなく「ホワイト」の優良入居者情報を蓄積することで市場の活性化を図ることができるだろう、と期待を寄せた。
どんなものでもデータが蓄積されることは重要です。ただ、そのデータがどのように活用されるか、そして管理されるかがそれ以上に一番大事なことです。
オーナーの皆様は大事なお部屋を賃貸にするうえで、このようにデータベースがあり活用できれば不良な入居者を入れなくていい安心感があります。賃貸における一番のリスクは空室と考えられる方が多い（家賃が入ってこないから）ですが、実は空室よりも不良な入居者をいれることのほうがリスクなのです。一度、不良な入居者をいれてしまうと、問題があった際に出すことが非常に難しいです。家賃滞納や契約書に定める解約事項があればまだいいですが、解約事項に該当せず、またギリギリなところで部屋を使用されたりしたら手に負えません。
いい入居者の方に長く快適に住んでいただくことが大事なのです。
このデータベースが、悪い入居者を探すことだけでなくいい入居者の方にとってもメリットのあるデータベースになることを願います。
また、保証会社を利用する、データベースを活用すればいい入居者に入っていただけるわけでもないし、入居してからもいい入居者でいていただける、いい入居者になっていただくよう日々管理をすることが大事です。
入居申込の入口も大事ですが、入居してからのことはもっと大事です。
分譲マンション専門の管理システムとノウハウをもっている当社にお任せください。
以前は住宅購入といえば、住宅金融公庫！みたいな感じでしたが、
今は多くの金融機関が力をそそいでおり、商品やサービスも多様化しております。
ただ、融資金利や期間などは時代によって流行というか流れがあります。
数年前までは、景気もよく金利も低かったので、３年固定や５年固定金利に人気がありました。
しかし、ここ最近は金利は低いほうがいいけれど、
金利が上がった時のことを考えると少しでも不安がないものがいいと考えられる方が増えたのか、
１０年固定などの少し長めの金利に人気があるように思います。
住宅ローンは一度借りると長期での支払いが始まります。
２０年や２５年、３５年といった期間で組まれる方が多いと思います。
借りる際には金利や内容に興味を持ち、一生懸命お調べになられますが、
いざ借りてしまうと、その後はそのままという方も非常に多いのではないでしょうか。
今は、借換商品も多くなっており、長期融資なだけにうまく借換をすることにより、
数百万円総支払額が下がったという方もいらっしゃいます。
ぜひ一度、金銭消費貸借契約書をご確認されてみてください。
政府も平成２１年６月の「経済危機対策」に伴う制度拡充により、
住宅ローンの借換にも利用できるようになり利用の幅が広がりました。
詳細につきましては、ここで説明はしませんので、
興味のある方はお気軽に当社までご相談ください。
当社には住宅ローンアドバイザーもおりますので、
借換だけでなく、他にも多くのご相談を承ります。
また、金融機関によっては、住宅ローンを使って融資を受けた物件を賃貸にする場合、
残りの金額の一括返還を請求する権利があります。
そういった手続きも当社の分譲マンション専門担当が詳しくご説明いたします。
高い賃料を提示するだけの会社に大事な資産の運用をお任せにならないでください。
なぜ今回このような話をしたかといいますと、
分譲マンションを賃貸に出す場合、住宅ローンを支払っている方がほとんどかと思います。
もし、入居が決まらなければ、新しい家の賃料と二重払いになることも考えられますし、
それ以外にもいろんなリスクが考えられます。
住宅ローンも見直しすることにより、
総支払額が下がるだけでなく、毎月の支払額が下がる可能性もあります。
その結果、毎月賃料でカバーしきれず手出ししていたものが、
賃料だけでカバーできるようになる可能性もあります。
大事な資産を運用（賃貸）する場合は、いい入居者に入っていただくことも重要ですが、
少しでも収益を上げる（支出を減らす）ことも非常に重要です。
当社は、オーナーの皆様に少しでも多く収益を上げていただけるよう最善を尽くします。
分譲マンションの賃貸・売買 なんでもＪＭＡ加盟店ドナコーポレーションにお任せください。
管理組合は理事長をはじめとする役職の方と組合員という形の組織となっております。
管理組合は、管理費等の集金、建物の維持管理（清掃・改修工事）、
そのほかにも暮らしやすい環境を維持するために多くの業務をこなさなければなりません。
お仕事をされている方などが管理組合業務までしていたのでは寝る暇もなくなってしまいます。
そこで、外部に業務代行を依頼します。その依頼先が管理会社と言われるものです。
※ここでは紛らわしくないよう管理会社Ａとします
管理会社Ａは、管理組合に変わり管理費等の出納業務から帳票作成、
管理人さんの派遣、日常清掃業務、そして維持管理業務等行います。
では、タイトルにある管理会社と管理会社の違いについて
管理組合・・・良好な住環境のためにマンションの維持管理を行います
管理会社Ａ・・・管理組合からの委託により管理業務を代行します
管理会社Ａは管理組合からの委託により建物の維持管理をすると考えていただくといいでしょう。
管理会社Ａはあくまで管理代行ですので、決定権者ではありません。
大事な管理費・修繕積立金を運用するわけですから、
管理組合の理事会そして総会により決議され、維持修繕がなされていくことになります。
理事会は管理組合を代表される理事の方がだいたい月１回集まります。
そこで管理会社Ａからの提案等について協議します。
総会は所有者の方が年１回集まります（もしくは委任状にて）。
そこで決算報告や次年度予算、議案などについて決議されます。
ここまでは管理会社Ａの話です。ここからはもうひとつの管理会社についてです。
※ここでは紛らわしくないよう管理会社Ｂとします。
では、もう一つの管理会社とはなにをするものなのでしょうか！
それは、皆さん所有されているマンションのお部屋を賃貸に出す場合、
入居募集や契約締結、そして家賃・クレーム管理等行うのです。
分譲マンションはご存知の方も多いかと思いますが、共用部分と専有部分に分かれます。
共用部分・・・簡単に言えば皆さんの共有の持ち物です
専有部分・・・そのお部屋を所有されている方の持ち物です
本当に簡単に言うなら、
管理会社Ａは共用部分、管理会社Ｂは専有部分の管理と分けると分かりやすいかもしれません。
ただし、はっきり選別されるものではなく、イメージしやすいように表現しています。
皆さんが分譲マンションを急な転勤や、なんかしらのご事情で賃貸に出そうとする場合、
皆さんは管理会社Ｂを探さなければなりません。
どの管理会社Ｂを選択するかは非常に重要です。
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得意な業務内容ですが、賃貸・売買・駐車場運営・遊休地活用・建設など多岐にわたります。
賃貸も管理と仲介に分かれますし、管理や仲介もマンション・土地・戸建て・オフィース・店舗など数多くあります。
一概に不動産会社と言っても、それぞれ得意分野や苦手な分野があります。
それは全国大手や地場大手と言われる企業であっても同じことです。
※実際、私も全国大手の不動産会社に勤務してましたのでよく分かります。
まず、皆さんのニーズにある業務を得意としているかどうかをしっかり判断しなければなりません。
そして一番大事と言ってもいいと思いますがノウハウです。
特に分譲マンションは、前述のとおり、共同住宅であり管理組合があり管理会社Ａがあります。
専有部分に関する管理と言っても、当然に管理組合との関係を切ることもできませんし、
良好な建物維持を行うためには、所有される皆さんが協力することが不可欠です。
ノウハウを持っている会社でない場合、所有者と入居者だけに意識がいってしまい、
管理組合、管理会社Ａとの関係をおろそかにし、
結果、管理組合や管理会社Ａから入居者や所有者に対して冷たい対応をされてしまったり、
所有者の皆さんにご迷惑をかけてしまったりすることがあります。
分譲マンションは、共同住宅であり管理組合構成員である所有者の代理となる管理会社は
所有者の方と同様に管理組合活動に対して協力的でないといけません。
ということは、入居者がいない場合も当然に維持管理業務を行わないといけないのです。
分譲マンションは所有者・居住者・管理組合、管理会社Ａ・管理会社Ｂ・ご近所の方など
多くの方と良好な関係を築いていないといけません。
分譲マンションだからこその注意点は数多くあります。
大事な資産です。
安心して、そしてしっかりしたノウハウを持っている管理会社にご相談されてください。
福岡市の分譲マンション賃貸・売買ことならドナコーポレーションにお任せください
連帯保証人とは、本人と同等の責任を負う方のことです（今回の連帯保証人とは賃貸借契約の連帯保証人に限定しています）。
連帯保証人は、賃借人に関係あることでオーナーには関係ないのではないか？と思われる方が多いかもしれません。それに、管理は不動産会社に依頼しているから不動産会社の判断に任せているという方は多いと思います。しかし、所有者は不動産会社ではなくオーナーであり、特に分譲マンションは共同住宅であり近隣の方との関係もあります。その最終責任は当然所有者であるオーナーが負わなければなりません。だからこそ、管理業務を不動産会社に委託するにしても、きちんと内容だけは把握しておかなければなりません。
賃貸マンションに入居を希望する場合、必ず契約書に「連帯保証人」の項目があるはずです。何らかの事情があって支払いが滞ってしまうと連帯保証人に迷惑をかけてしまうことになります。契約にはそうした責任が伴うわけです。皆さんも経験あると思うのですが、親、兄弟ならばいざ知らず他人にはなかなか保証人は依頼しづらいものです。そこで、そうした問題を解決するために設けられた制度が保証制度です。
保証制度とは、
- 高齢の両親に保証人を頼むのは気が引ける
- 親族が遠方に住んでいる
- 友人に借りを作りたくない
- 条件を満たす保証人が見つからない
など、なかなか連帯保証人を頼めない、頼みづらいという人のために、連帯保証人をつける代わりに保証会社を利用することができる制度です。といっても全ての物件に対して利用できるわけではありません。借り主は一定の保証料をお支払いいただくだけでこの制度を利用できます。一方、保証会社は、賃借人が賃料を滞納した場合に一定の条件のもとで賃借人に代わり賃貸人（家主）に賃料を支払い、実質的に連帯保証人と同様の行為を行います。ただし、保証会社によって、その保証内容も異なりますので契約内容をよく確認することが必要です。
連帯保証人の責務で大部分を占めるのは家賃の支払いです。上記の保証制度（会社）を利用することにより、家賃の支払いが滞る心配はかなり軽減されます。ですが、保証会社を利用することによって、連帯保証人の責務は１００％補完されるでしょうか？
まず一つ目に、保証会社の破綻等が起こった場合です。以前、ある大手保証会社が破綻した際、保証はどうなるんだ！ということで問題になった事案がありました。保証会社によって、破綻した場合のリスクヘッジをしている企業もあるでしょうし、当然破綻しないような対策をとっていると思いますが、この世の中いつどうなるか分からないです。
二つ目は、保証会社はあくまで家賃を立替払いする立場であり、当然に立替をした賃料は賃借人に請求します。この督促に関しても気をつけなければなりません。それは、ある保証会社の督促が訴訟にまで発展したことは記憶に新しいと思います。これは、不動産会社だけでなく、オーナーの信用問題にも関わることです。
最後に、保証会社は金銭保証を行うもので、賃借人の素行等に関しての責務は負わないということです。原則、他人なのですから当然と言えば当然の話です。保証会社を利用することで連帯保証人の責務をすべてカバーできるわけではないのです。
時代の移り変わりとともに、賃貸借契約の締結もずいぶん様変わりしてきました。この保証会社という制度も、現代の人間関係が希薄になりつつある世の中では非常に有効なものだと思います。が、それだけに依存することはできないです。
オーナーは大事な資産を賃貸に出すわけですから、賃借人の内容だけでなく、連帯保証人の内容、また保証会社を利用する場合にはどういう保証会社（保証内容）なのかまで確認をしておくことをお勧めします。
■自分好みに１千万超も
（社）不動産流通経営協会の調査によると、中古購入者のうち戸建てでは５割、マンションでは４割が住宅取得後に何らかのリフォームをしている。多くは内装部分や水回りの刷新など300万円未満の工事だが、間取り変更などの大型工事も戸建て、マンションともに全体の15％程度のボリュームがある。
スケルトン工事を伴う大規模な改修は、中古住宅に新たな価値観を与えた「リノベーション」という言葉が登場した2000年ごろから徐々に浸透し始めた。ただ、当時は新築価格が比較的低水準だったこともあり、わざわざ費用や手間のかかる工事をしてまで中古住宅を選ぼうとするユーザーはまだ少なかった。
ある流通会社は「中古購入時の大型リフォームが増えてきたのはこの数年」と語る。ファンドバブル絶頂の06年当時はあらゆるデベロッパーが強気の価格設定に踏み切った。この結果、新築に手が届かなくなった一次層が中古市場になだれ込み、“擬似新築”としてのリフォーム需要が増えたというわけだ。
もっとも最近は「新築が買えないから」という消極的な理由でなく、中古住宅ならではの利点を勘案した上で取得する消費者も少なくない。価格の優位性はもちろんだが、専有部分の細部や近隣住民などの周辺環境、管理体制と青田売りではわからない部分を確認できるのが中古購入のメリットと言える。
物件購入は高級外車よりも高い買い物であり、一生のうちで何度も経験するものでもありません。その中で、どういう物件を選択すべきかは非常に重要なことです。価格・広さ・築年数などいろいろと希望条件は当然にあります。ただ、それ以前に、どういう生活をしたいかということが非常に大事で、そのひとつの手段として築年数が経過した物件をリノベーションがあります。
築年数が経過した物件を、新築同様の設備にリノベーションすることにより快適に生活することができます。築年数が経過した物件は今の新築に比べ立地がいいものが多い（当然に立地はいいところから建築されるでしょうから）でしょう。その便利な立地で、快適に生活できる空間であれば、生活もとても楽しいものになるのではないでしょうか。
また、急な転勤等で引越しをしないといけない場合においても、ここ最近は、自分たちだけの空間、個性的な空間を希望されるお客様が多くなってきておりますし、リノベーション物件専用の検索サイトがあったりと、多くの賃貸物件の中で、注目していただける可能性もあると思われます。
不動産の賃貸・売買ともに選択肢は多様化してきてます。多くの選択肢の中で、自分らしい空間探しをしていただきたいと思います。
当社は、リノベーション工事の提案から、リノベーション物件の賃貸募集も行っております。急な転勤等で、マンションを貸さないといけないという方には、多くの事例もありますので、お気軽にご相談ください。
不況による消費者心理の冷え込みで市場低迷が長引いているが、住宅ローン減税の拡充などを追い風に「販売在庫の圧縮が進み、新規の売り出しも復活してきており、そこが見えない状況からはやや改善してきた」（同研究所）という。
販売月内に売れた割合を示す契約率は７５．３％となり、好調の目安とされる７０％を３ヶ月連続で上回った。１戸当りの平均価格は４６２８万円と、前年同月と比べて６８１万円下がった。
これは、首都圏にみる不動産市場の例であるが、こと福岡においても、住宅ローン減税の拡充ならびに、アウトレットマンションと呼ばれる価格改定された新価格での分譲により契約数は伸びてきている。今後、在庫減少により新規の分譲が行われていくことが予想される。
アウトレットマンション・住宅ローン減税の拡充・金利上昇のリスクを考えると、今は購入検討の方にとってはいい時期と考えられるかもしれない。もちろん、マンション購入は外的要因だけで決定するものではなく、内的要因があり、そこで初めて検討すべきものであると考える。
福岡市中央区の分譲マンション賃貸・売買ことならドナコーポレーションにお任せください
株式会社
ドナコーポレーション
福岡市中央区大名2丁目10-1
ｼｬﾝﾎﾞｰﾙ大名A-408
TEL.０９２-７３４-０１００
FAX.０９２-７３４-０２００
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2.賃貸管理業
3.賃貸仲介業
4.分譲ﾏﾝｼｮﾝ専門管理
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対象エリア：
福岡市中央区
西鉄天神大牟田線
「天神」「薬院」「平尾」「高宮」
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「天神」「赤坂」「大濠公園」「唐人町」
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「天神南」「渡辺通」 「薬院」「薬院大通」「桜坂」「六本松」
